龙头房企扩张速度加速 房企负债率再创新高

虽然今年以来房地产市场的总体销售在下降，但龙头房企的扩张速度却在加速。克而瑞数据显示，今年1-10月，突破千亿规模的房企已达12家，预计年底千亿房企有望达到17家。与此同时，Wind数据显示，今年前三季度，房企负债率再创新高，板块资产负债率高达79%以上。
在强调控、严监管的背景之下，与房地产行业有关的融资活动面临着监管趋紧的局面。2016年底至今，一行三会、上交所、深交所频频发文，限制房企融资。在此情况下，多家在过去几年举债走在规模化路上的房企，主动提出降负债目标，包括恒大、绿地、碧桂园、阳光城等。
主动降负债并不代表房企不再追求规模。在规模化的同时，房企开始注重效益，多家房企已重申了规模与效益并行的要义，“利润王”中海地产、冲击千亿目标的禹洲地产等，均以此作为扩张的前提。
融资渠道进一步收紧
历经了举债高速扩张阶段后，目前房地产行业的债务水平再度达到历史高位。Wind数据显示，截至今年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增幅23.21%;A股平均每家上市房企负债达445亿元。
与债务水平高企并行的是融资渠道的进一步收紧。“以往房企的融资方式主要有公司债、开发贷、中期票据和信托融资等，但目前监管和审批都很严格，公司债、开发贷等都不太好做了。即使是能够发债，目前的成本也很高。”一名从事公司债融资的券商人士透露。
一名银行内部人士也表示，“我们现在已经基本不做房企融资了，有需求的都会介绍给信托做。我们预测明年也会有持续收紧的趋势。”
央视消息称，住建部近日会同国土部、央行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会部署近期房地产工作时继续强调，将加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产。
Wind数据显示，今年前10个月，房企信用债融资规模3275.05亿元，其中，公司债749亿元，中票1393.70亿元;而2016年同期房地产企业信用债发行10345.50亿，其中中票843.3亿元。整体而言，今年前10月房企信用债锐减近70%。
中国人民银行上海总部的统计数字也显示，上海房地产开发贷款呈减少趋势。10月份，上海本外币房地产开发贷款环比多减120.62亿元。其中房产开发贷款减少36.04亿元，为今年来首次减少。
值得注意的是，在公司债与开发贷受限之后，不少房企转而倚重信托融资，但这一渠道也有被收紧的迹象。中国信托业协会数据显示，10月份，房地产信托成立78只，募资108.48亿元，仅高于今年2月份募集的98.58亿元，只有今年5月鼎盛期448.9亿元的四分之一。环比9月单月募资365.39亿元，下调70.3%。
一名信托从业人士介绍，“目前我们对房企信托融资的态度是谨慎乐观，且目前也主要是和大中型的房企合作，如恒大、万科等。”
降负债的生存之道
强调控、严监管和难融资的三重夹击下，不少前几年大幅举债高速扩张的房企开始提出降负债的目标，这其中最典型的代表是恒大和融创。
8月28日的中国恒大2017年年中业绩会上，恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧向股东承诺：未来一年，公司净负债率由240%降至140%，未来两年降至100%，三年后则平稳保持在70%合理区间。
中报显示，截至2017年6月30日，中国恒大公司总资产规模已达14930亿元，总借贷6735亿元，现金余额2699亿元，净负债率比上年底大幅下降近一半。
降负债也带来了积极变化。近日评级机构穆迪将恒大企业信贷评级由“B2”升至“B1”，高级无抵押债务评级由“B3”升至“B2”，前景展望评级为“稳定”。
与恒大有着同样选择的是融创，在通过频密并购收入巨量土储后，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌也公开表示：“近期我们会停缓发展，加速去化，降低负债率，确保健康安全。”
在年中业绩发布会上，融创方面提出了降负债目标：未来公司准备在2018～2019年大幅降低负债率，在现有充足土地储备的基础上暂停买地，计划在2018底将净负债降低至90%。
虽然都不约而同放缓增加土地储备，但并不意味着恒大、融创不重视规模。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，目前正在积极主动“去降”的企业大多是已阶段性达成规模化扩张的。
此前融创中国控股有限公司执行总裁汪孟德也曾指出，公司降负债不是因为公司不安全，而是因为公司已经到了现在这个规模。“我们降负债不是靠还债，而是靠回款之后资产的增加来实现。”
规模化之争的后半程
经历了高速增长的房企在降负债，一些过去几年选择平稳发展的房企却在适度加杠杆，如万科、中海等。
万科近几年的发展重心一直在多元化业务上，并不十分追求规模。也因此去年万科“让”出了把持多年的销冠宝座。但今年以来，万科的购地力度明显加大。2017年三季度报显示，三季度末万科的净负债率较中期时有所提升，为38.2%。
万科方面称是“适时加大了投资力度”，一名长期跟踪万科的券商分析师透露，“销售规模太大，万科的土地储备有点吃紧，所以加大力度买地了。”据中国指数研究院的数据，今年前10月，万科拿地金额1525亿元。
又如中海地产，据Wind统计，今年以来购地金额已达600多亿元，而去年全年中海拿地耗资仅370亿元。中报显示，截至6月末，中海地产的净负债率升至16.1%，而2016年末，中海地产的净负债率仅为4.77%。
不过在加杠杆的过程中，中海地产仍然注重规模与效益的平衡。在年中业绩发布会上，中海董事局主席颜建国称，“利润总额是企业发展要点，优先于规模增长。规模必须服从效益的发展，没有效益的生意公司不会做，这是对规模发展设置的前提条件。”
在规模化竞争的后半程，无论是降负债或是加杠杆，龙头房企们都开始有意识地构筑新的发展篇章。在最近的一次公开场合，万科董事会主席、首席执行官郁亮称，“万科要成为美好生活的场景师，匹配城市配套服务战略。”目前万科已经将业务板块延伸至物流地产、长租公寓、医养和教育等多个领域。