如何以150％以上的价格购买高收益房地产投资信托

我们刚收到两个有力的信号，表明现在正是时候进入我最喜欢的红利游戏之一：高收益房地产投资信托基金（房地产投资信托）。

在继续之前，我可以理解您是否对房地产投资信托基金持怀疑态度。许多投资者在“三月大屠杀”中被扫地出门，当时投资者意识到房地产投资信托基金四月份的租金收入将是一场灾难。尽管房地产投资信托基金有所恢复，但这一年大多数仍在水下。

但这不意味着房地产投资信托基金不那么重要，因为这是我们的机会所在。事实是，就如今的房地产投资信托基金而言，即使今天的情况要好得多，大多数人仍认为3月仍在。

现在，如果您像大多数人一样，就不用花很多时间来查看REIT的月租金收集数字（除非您正在寻找强大的睡眠辅助设备）。但是它们很容易获得，并且最新一期（7月）讲述了一个故事。

我建议您将这张表打印掉，以便下次有人告诉您REIT不会从这次危机中恢复时可以将其取出！

“迷失”的租金不是他们所看到的

看看上面的左侧专栏：即使在四月份，当我们陷入封锁之时，情况也没那么糟。除非您经营零售REIT，否则您的拖欠率仍仅为10％（或更低）。请记住，即使是那些“亏损”的租金也大多是延期付款。因此，房地产投资信托基金仍会看到其中的大部分现金，这笔钱才刚刚起步（并会收回利息！）。

现在看右边一栏。到7月，零售业以外的房地产投资信托基金部门收取了其租金的95％（或以上）。哎呀，甚至像独立购物中心一样，Amazon.com（AMZN）鞭打的男孩也吸引了91％！

换句话说，除了封闭式购物中心（无论如何在大流行之前我们都避免了）之外，绝大多数房地产投资信托基金都在四个多月前恢复了正常。

尽管如此，房地产投资信托仍然落后于标准普尔500指数。这就是为什么我认为我们将在几年后的这个时候回顾一下，看看它是什么：一个可靠的机会，可以以便宜的价格购买优质房地产投资信托！

但是请不要相信我-执政的价值投资之王告诉我们，现在也该重新审视房地产投资信托了。

巴菲特刚买了这个房地产投资信托。你应该？

我说的当然是关于沃伦·巴菲特。根据伯克希尔·哈撒韦公司（BerkshireHathaway）向SEC提交的最新文件BRK+0.6％（BRK.A），巴菲特此举为STORE资本（STOR），在伯克希尔的投资组合中唯一REIT，在第二季度。这也不是象征性的购买：伯克希尔将其STORE股份增加了31％，现在拥有9.6％的股份。

关于商店有很多值得一看的地方。首先，它是多样化的，在49个州拥有2,554家物业，其客户遍布113个行业（尽管我们将在下面看到，其中很大一部分是零售业务）。它还具有高达99.5％的空置率。

该公司通过“三网合租”模式降低了风险，租户承担所有费用：保险，维护和税金。商店只是收取租金！

STORE的5.4％股息很容易超过平均REIT（3.9％）和S＆P500股票（1.7％）的派息率。尽管其每年0.02美元的涨幅远非令人兴奋，但它们足以吸引一些股利投资者，他们与股利的上涨步伐一致地推高股价，即使该股在2011年经历了崩盘。春天。

STORE通常在9月份宣布加息时，也有增加其派息的空间（这些天来任何股息股票的地位都令人羡慕）。这要归功于其派息比率：STORE的股息占其最近12个月经调整运营资金的73％（FFO，这是REIT获利能力的最佳衡量指标）。在REIT土地上这一比例很低，那里90％的比例很普遍且可持续。

但即便如此，我不是很重重的摔在存储表的是，一对夫妇的原因。首先，管理层表示，它收取了8月份租金的86％。很好，但低于7月份其他大多数房地产投资信托基金的收入。

其次，按行业查看STORE的主要租户。如果病毒在秋季激增，其中许多餐馆，餐馆，儿童早期教育中心，健身俱乐部，电影院和家庭娱乐企业将被摧毁。

STORE的大流行敏感产品组合

STORECAPITAL2020年第二季度投资者介绍

对我来说，与奥马哈的甲骨文抗争还远远不够，但是我认为STORE现在是您的关注列表而非购买列表的良好选择。因此，让我们将其搁置一边，然后潜入另一个在我们的“新常态”中具有更好前景的房地产投资信托基金。

从这场危机中获利的REIT（并增加了202％的支出）

亚历山大房地产资产公司（ARE）在“创新集群”中拥有办公室和实验室，在该集群中，特定研究区域内的公司和政府机构共同“聚集”。

REIT完全有能力从这场危机中受益，因为其所有80名生命科学领域的租户都在为抗击COVID-19（包括雅培实验室）做出了贡献ABT+0.7％（ABT），赛默飞世尔科技（TMO）和QuestDiagnosticsDGX0.0％（DGX）。

除了大流行之外，租户喜欢这些集群，一旦进入，他们往往会留下来。截至第二季度末，房地产投资信托基金的入住率达到94.8％的稳定水平，截至2020年7月24日，亚历山大港已收取7月租金的99％。

这应该消除任何担心其办公室将成为“在家工作”趋势的受害者的担忧。注重创新的公司经常让员工在家中工作，因此目前的情况已不新鲜。亚历山大的房客只需要支付租金，就没有打算撤职的计划。

Alexandria在STORE上拥有较大优势的另一个领域是支出增长。正如您在下面看到的，Alexandria定期每年增加两次派息，并且股息在过去十年中增长了两倍。

就像一只忠实的小狗一样，股票随支出一起直线上升。（顺便提一下，两者之间的差距是我们的优势。）

让我最后提出另外两个要点。首先，不要被该股目前2.5％的收益率所拖累，因为该股飞涨的股息增长将提高今天短线买入股票的收益率。例如，如果您10年前购买了Alexandria，那么今天的收益率是6.1％。

最终，这种股息增长看起来可以肯定，房地产投资信托基金在过去12个月仅支付了FFO的57％的股息，甚至低于STORE的安全比率。

布雷特•欧文斯（BrettOwens）是“逆势展望”的首席投资策略师。有关更出色的收入建议，请免费获得他的最新特别报告：您的早期退休投资组合：永远每月有7％的股息。