40家上市房企解读:房地产融资利率走高 催生新一轮洗牌

据近日同策研究院监测数据显示，9月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计700.534亿元，环比8月的621.98亿元，增加了12.63%。但房企境内发行公司债渠道继续保持收紧，各方式融资额度占比出现大幅调整，越来越多房企试水创新融资方式，开辟多元化融资渠道。而非传统渠道的融资难、成本高也成为不可忽视的问题。业内人士表示，随着调控的进行，房地产融资将催生新一轮房企洗牌。

 
 
债权融资为主要融资渠道
据同策研究院监测数据显示，9月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计700.534亿元，环比8月的621.98亿元，增加了12.63%。据悉，自6月上市房企融资峰值以来，7月、8月融资总额持续下滑，9月融资额较8月有所提高但仍未超过7月融资额816.15亿元。
在各融资渠道中，9月债权融资总额达409.78亿元，位居第一;信托贷款筹资总额位居第二，为86亿元，较8月份大幅提升(增加501.82%);境内银行贷款总额位居第三，为39.26亿元，总额较8月略有下降(降低13.43%)。其中，公司债(包括海外发债)总额仅为10亿元，较8月份、7月份大幅缩减。此外，海外银行贷款也占有30.4亿元的份额。
融资成本大多高于5%
虽然房企融资渠道在扩大，但是成本却在逐渐升高。在已披露的数据中，9月融资成本最低的一笔是中国金茂通过全资附属子公司方兴光耀发行总额2亿美元的优先担保永久资本证券的新证券，起始利率4%。其次，世茂9月完成发行65亿元资产支持票据，其中优先A级总额为38亿元，票面利率4.5%;优先B级票总额为24亿元，票面利率为5.3%;次级票总额为3亿元。保利地产通过中信·保利地产商业1号资产支持专项计划完成商业不动产抵押贷款证券化(CMBS)，实际收到认购金额35.3亿元，其中优先级资产35亿元，预期收益率为4.88%。远洋集团发行6亿美元永久性次级有担保资本证券，首期利率为4.9%。
除以上房企融资外，9月已披露的其他融资成本均高于5%，其中银行口径的中期票据，境内、海外银行贷款利率相对来说较为平稳，而更为市场化的公司债、其它债权融资则利率波动更大。如，银行口径中，中南建设为子公司担保融资2.1亿元，期限为3年期，利率为5.23%。9月仅有的一笔公司债为世茂发行的10亿元3年期公司债，利率为5.15%。仅有的一笔中期票据，为泰禾成功发行的第二期20亿元中期票据，为3年期，利率7.5%。
融资成本最高的一笔，为中南建设通过应收款债权转让融资10亿元，期限为3年期，利率为9%。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企开始尝试其他渠道融资，但是相对企业来说，仍然是杯水车薪。虽然非传统渠道能解决部分资金问题，但是融资成本高。可以看到，随着房地产调控的进行，限购限贷之后，大多数房企仍然资金紧张，尤其是之前拿了不少高价地的企业，将在四季度面临资金链的压力。