房企债务“出口转内销” 境内发债井喷利率创历史新低

根据华泰证券统计，今年3月AAA房企平均发债利率为3.25%，已低于2015-2016年期间的最低点，大量百强房企3月发债利率创下历史新低。

房企债务“出口转内销”。

今年3月中下旬以来，随着境内债券利率不断下行、审批发行加速，多家房企纷纷转道境内发债，其中4月第一周的融资规模超过200亿元。

中原地产研究中心统计数据显示，4月第一周，境外发债仅4月3日旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。

多数分析认为，随着今年流动性的进一步宽松，房企融资成本继续下降的可能性较大。

房企3月发债利率创新低

从3月份起，房企海外融资开始陆续减少。

当月房企发布了19宗海外融资，合计融资额约56亿美元，相比1-2月单月均百亿级的融资（1月融资120亿美元、2月接近百亿美元）明显锐减，而且集中在上半月。

在海外融资大幅跳水的同时，房企境内融资出现井喷。克而瑞统计数据显示，3月房企境内债券融资941.64亿元，环比增长83.9%，同比增长35.1%。

之所以出现这种情况，中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，首先海外资本市场的动荡，基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性，预计对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也可能面临高成本；其次从整体数据看，房企都担忧销售压力，对于融资加大投入，虽然境外融资正在收紧，但最近境内融资明显放开。4月首周房企公开发行的内地融资超过200亿，而且呈现利率降低、数量增加的趋势。

随着流动性的一松再松，房企发债利率也进入下降通道。

4月1日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告显示，招商蛇口已于2020年3月30日成功发行了2020年度第四期及第五期超短期融资券，期限分别为143天和150天，发行利率均为2.20%，实际发行总额分别为10亿元、12.5亿元。

不但央企的发债成本跳水，民营房企的融资成本亦有下调。

3月23日，上海世茂建设作为发行人与主承销商在网下向合格投资者进行了票面利率询价，根据网下向合格投资者询价簿记结果，最终确定仅发行品种二和品种三，其中品种二最终票面利率为3.23%，品种三最终票面利率为3.90%。品种二为5年期（3+2）产品，金额17亿元；品种三为7年期（5+2）产品，金额28亿元。

世茂房地产在官微发文称，本次债券创下世茂发债融资成本新低。

华泰证券研究报告指出，目前优质房企融资环境可以比肩2015-2016年，融资集中度提升趋势强化，优质房企在发债规模、发债成本及发债期限等方面更占优势。

根据华泰证券统计，今年3月AAA房企平均发债利率为3.25%，已低于2015-2016年期间的最低点，大量百强房企3月发债利率创下历史新低。

另据浙商证券统计，时代中国、中国奥园、光明地产、滨江集团、龙光地产等房企今年3月的发债利率，均较2019年的平均发债水平下降了100个基点以上。

佳兆业集团首席财务官刘富强在线上2019年度业绩发布会表示，公司的融资成本是在不断下降的，去年底已经从12%、13%降到9%左右，今年已经到了6.75%，长债的比例也在增加。

房地产行业不良率较低

从银行2019年报中可以发现，在各行业公司类贷款投向中，房地产业仍受到不少银行的青睐。

统计上市银行2019年报发现，多家银行新增公司类贷款中房地产业贷款增量较2018年出现增长。

比如，截至2019年末，交通银行房地产业贷款余额达到2644.95亿元，较2018年末增加479.59亿元。

虽然部分银行在房地产行业的不良贷款率出现上升，但整体来看，不良率相比其他行业仍处于较低水平。

在披露房地产行业不良率的11家银行中，有7家银行该行业的不良率在1%之下；除了渝农商行之外，其余3家银行在房地产行业的不良率未超过1.2%（包括1.2%）。

2019年渝农商行在房地产行业的不良率飙升。财报显示，截至2019年末，渝农商行不良贷款余额为54.60亿元，增加5.34亿元，增长10.83%；不良率为1.25%，同比下降0.04个百分点。不过，分行业来看，公司贷款中房地产业不良贷款余额增加明显，由0.58亿元增至6.92亿元，超过总不良贷款增幅，不良率由0.71%升至8.62%。

“2019年本集团严格执行行业投向指引，严把信贷准入、退出标准，加强重点行业管制，严格执行国家相关调控政策，房地产业贷款余额较年初下降，但个别房地产企业受项目延期、资金回笼慢等因素影响出现风险，导致风险分类下调至不良。”渝农商行称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时认为，在新冠肺炎疫情影响下，地方出台了一些房地产“托市”政策。虽然有关房企债务高峰的讨论一直不绝于耳，但大型房企的风险意识较高，短期内出现系统性风险的可能性不大；不过个别中小型房企有可能加速出局。随着下半年疫情得到控制，房企销售情况可能会出现一波明显反弹。

“金融行业是一个顺周期的行业，单纯从经营上来讲，近十年房地产行业一直发展得较为红火，虽几经调控，但目前仍是我国经济发展的重要引擎。在一个行业处于向上发展阶段，不管是不良率还是不良贷款额，一定会保持在一个较低水平。此外，由于房企抵押物都较为优质，流动性较好，仅从经营角度看，我们也想把多数资金用在不良率低、回款迅速的行业上。不过从地区及国家整体发展上来看，不能押注一个独苗，虽然制造业目前发展面临挑战，但仍要支持。”一家国有大行广东分行的负责人对21世纪经济报道记者表示。