成都优质写字吸纳量十年来首次为负 租赁需求三月下旬起有所回升

4月16日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年第一季度成都商业地产市场报告》，2020年第一季度，受经济增速放缓及疫情的叠加影响，写字楼需求走弱。

在优质写字楼市场中，叠加冲击使租赁需求走弱，需求端变革考验业主运营能力。着眼需求端，专业服务、房地产建筑与TMT企业为季内前三大需求来源，分别占比18.2%、16.4%及12.1%，但主要集中于春节前成交，且多为去年底积累的谈恰需求落地。

退租方面，300平方米及以下的小微企业占比近55%，并主要集中在散售楼宇；受金融市场波动加大影响，非传统金融类租户退租案例较多，占总退租面积的28%。总体而言，季内企业积极调整租赁策略以缓解短期运营风险，包括暂缓扩张计划“改扩为续”、缩减主要办公场所面积同时搭配联合办公的“卫星办公”模式等。

相应地，成都优质写字楼平均租金环比下降0.5%至83.7元每平米每月；甲级写字楼平均租金环比下降0.4%至100.9元每平米每月。此外，季内个别业主采取更加宽松的租约条款和预留空间，以争取优质客户落地。由于黑天鹅事件对市场的隐性风险尚未在本季度得到充分释放，预计二季度租金仍有下行压力，但下半年将随中国经济和企业信心恢复而逐步企稳。

面对复杂的宏观环境，写字楼需求端再次转变，世邦魏理仕研究部于3月23日至4月5日间在亚太区对264家企业就经营预期及办公策略做深度调查。其中，中国企业（含成都写字楼市场租户）占比36%，涉及TMT、房地产、金融等12个行业。

调研结果显示：51%的受访企业认为营商环境将在2020年下半年逐步转好或稳定，其中中国营商环境领先于其他亚太地区；24%的受访企业预计2020年营收将增长，其中科技行业最为乐观。

值得注意的是，2/3的受访企业已延迟租赁决策，包括推迟实地看楼及取消扩张计划等，其中中国租户的扩张计划受影响相对较小；51%的受访企业已开始重新审视租赁协议，与业主协商租金减免、更长的免租期和装修补贴等，而目前71%的受访企业表示尚未得到业主提供的减免措施。

展望未来，由于个别楼宇因疫情等原因延迟交付，2020年成都优质写字楼市场新增供应缩减至约38万平方米。

世邦魏理仕认为，着眼需求端，疫情带来的影响将在下季度进一步投射在租赁市场，市场压力加剧。全年来看，虽然国内疫情防控取得初步成果，生产和消费逐渐恢复，但疫情影响在全球范围内升级及金融市场波动或给各国经济带来更多下行风险，贸易、供应链、金融及跨国企业或面临持续挑战。

世邦魏理仕成都办公楼部主管邓艳萍表示：“受疫情影响，第一季度成都优质写字楼市场吸纳量近十年来首次录得负值，但随着国内疫情防控成效显著，各行各业有序复工复产，租赁需求于三月下旬起有所回升。

邓艳萍进一步指出，中长期来看，由于全球疫情发展的不确定性，写字楼需求增长压力犹存，但医疗健康、线上教育、金融保险等逆势扩张的行业值得关注。同时，租户在租约灵活性及不动产管理品质上的关注及诉求进一步提升。

2020年，成都零售物业市场还将迎来78万平方米的新增供应。中长期看，市场持续向好，3月多个项目及品牌密集落地即为佐证，如环球中心沙湾店和佛罗伦萨小镇二期开工、%Arabica成都二店落子宽窄巷子等。此外，新兴业态商业或将快速发展，如在疫情中展现韧性的社区商业以及将绿色理念和商业紧密结合的公园商业等，继而推动成都零售物业市场多元化提质升级。

世邦魏理仕成都商业部主管江南认为，尽管疫情对零售行业的影响最为显著，但从战略应对及疫后复苏情况来看，头部国际品牌的表现仍是可圈可点的。与此同时，得益于对本地市场的了解及策略调整较高的落地实施效率，优质本土品牌也值得关注。整体而言，疫情既是危机也是契机，优质本土品牌应把握发展机会。