通缩时代的房地产规划

多年进行房地产规划的关键是货币的时间价值-假设投资资产的未来价值将比今天更高。自1930年代以来，这一假设已被证明是正确的，因为总投资回报率已大大超过通货膨胀率。发达国家已经很低的通货膨胀率使最近的经济危机变得更糟，以至于评论员再次警告通货紧缩螺旋式上升及其带来的一切，指出日本过去二十年是预兆即将发生的事情。通货紧缩的不确定性在哪里发生，但是正如美联储所报道的那样，即使通货紧缩的风险很低，不确定性也会导致经济放缓。;并且可以合理预期与Covid19相关的不确定性将持续多个月。

如果货币时间价值假设至少暂时不再有效，那么这对于遗产规划意味着什么？是否可以制定一项在通货膨胀和通货紧缩时期都能实现目标的房地产计划？也许，采用以下策略：

第一个策略是挑选资产，并在今天免税（使用1140万美元的统一信贷）赠予资产，这些资产不太可能会继续出现通缩。甚至在1929年之后，股票市场最终得以恢复。通过赠予多样化的股票和债券投资组合，这些股票和债券在最近的市场中遭受了25％的打击，但它们的价值可能在长期内恢复，因此利用了25％的统一信贷。此外，在公司债务利率与政府债券利率之间存在差距的情况下，如果本票是长期的并且仅具有较低的政府法定利率，则也可以进行贴现。最后，由于并购交易的信用逐渐枯竭，中型市场中的股票缺乏流动性和适销性，因此私有公司的股票也可能被折价，

第二种策略是将信托与灵活的准备金结合使用，如果您的剩余财产价值下降，则您可以收回所需的资产，并保留资产的收入，同时将其从您的财产中排除。第一种可能是使用专门的免责声明来做的，该免责声明引用了转让文件的条款，因此，信托保护人或该信托的其他某些非受托人（例如信托保护人）可以控制资产或收入回到您的捐助者手中。另外，您可以对礼物使用合格的终止利息信托（QTIP）信托，这两者都是因为您要在提交礼物税申报表（包括扩展名）之日之前下定决心要把资产保留在您的遗产中还是不选择包含资产，而是让它们用尽一些统一信用。

第三种策略是通过信任来制作礼物，但保持信任足够灵活以允许第二次咬苹果。上面提到的免责声明可以在信托中使用，允许您用同等或更高价值的财产替代信托中的部分或全部资产。如果资产已降至其成本基础以下，这将很有用，因为您可以用现金（或其他资产）代替折旧资产，出售资产并承担资本损失。受托人还可以在没有足够安全性的情况下借钱给您，或者如果您对资源的需求超过节省转移税的愿望，那么非受托人可以将您重新作为信托的受益人。

最后，您可以使用一种策略来计划通货膨胀和通货紧缩，该策略可以将您的房地产价值冻结在今天的水平，但可以给您带来一定的回报。一种方法是以捐赠人保留年金信托（GRAT）的形式进行捐赠，您将向其捐赠资产，并从中获得为期数年的年金。如果在GRAT期限内资产的价值增加，则受益人可以免税升值。如果它下降了，那么您将获得所拥有的东西。使用正确的条款，可以将GRAT的礼物价值降低为零。与GRAT类似但又不比GRAT复杂的另一种方式是将资产出售给授予人类型的信托并取回本票。尽管这是出于礼品税目的而完成的交易，它不是出于所得税目的，因此不会产生任何应交所得税。并且，如果注释中有需求准备，则以后需要资产时，可以收回当前价值。最后，如果您有住所，则可以将该财产赠予合格的个人居住信托（QPRT），在那里您可以将该住所赠予信托，但保留其住所的权利，可以免费租用几年。礼物的价值减去您在信托期内在房地产中的居住权的价值。如果在期末您希望留在该物业中，则可以从信托购买该物业。您可以将财产赠予合格个人居住信托（QPRT），在这里您将居住赠予信托，但保留住该财产的权利，免租，为期数年。礼物的价值减去您在信托期内在房地产中的居住权的价值。如果在期末您希望留在该物业中，则可以从信托购买该物业。您可以将财产赠予合格个人居住信托（QPRT），在这里您将居住赠予信托，但保留住该财产的权利，免租，为期数年。礼物的价值减去您在信托期内在房地产中的居住权的价值。如果在期末您希望留在该物业中，则可以从信托购买该物业。

我希望我们不会由于当前的经济危机而陷入通缩螺旋式上升，因为这种螺旋式上升可能需要数年才能摆脱。通货紧缩螺旋确实是可能的，您的房地产计划应具有灵活性，以适应出现通缩的情况。