值得考虑的少数高收益房地产投资信托

Covid-19造成的经济中断及其遏制措施将引发商业房地产贷款部门违约和损失上升的新循环。

尽管直到2020年3月的基本面都比较稳健，但似乎违约率将会加快，尤其是在住宿和购物中心领域。

据提供商业房地产和银行市场数据的特雷普说，尽管对商业抵押违约和损失的影响是严重的，但“总体上不像大萧条期间经历的违约和损失那么严重。”

例如，在TreppCovid-19情景中，商业抵押贷款的最高违约率为2.7％，多户抵押贷款的为0.4％。相比之下，大萧条的比率分别为4.4％和4.7％。

我们认为对酒店投资规模最大的公司是风险最高的REIT。

例如，阿波罗商业房地产金融（ARI）拥有26％的酒店风险，而阶梯资本（LADR）则具有17％的风险风险。鉴于最新的冠状病毒新闻，我们最近将所有住宿REIT降级为投机性持有或出售。

显然，这个行业已经处于衰退之中。而且，如果这种病毒的影响在全球范围内持续到第三季度，酒店可能会看到利润持续下降。

这可能会导致全球衰退（即两个季度的负增长），然后在第四季度反弹。一些房地产投资信托基金具有减轻风险的措施，以帮助他们吸收病毒相关的冲击。

殖民地信贷房地产公司（CLNC），阿波罗商业房地产金融公司和喜达屋房地产公司（STWD）拥有很多不是高级抵押的贷款。

这意味着其中有些是夹层的：它们在主要的高级担保（第一抵押）贷款中是次要的。

因此，在丧失抵押品赎回权的情况下，他们将是最后获得报酬的人。在这方面，科洛尼的贷款组合看起来非常危险。要认识的另一件事是，某些房地产投资信托基金在贷款数量上如何更加多样化。

其中包括LadderCapital，HannonArmstrong可持续基础设施（HASI），Broadmark房地产（BRMK）和Arbor房地产（ABR）。如果这些房地产投资信托基金看到一些贷款变坏，那不会对他们的现金流造成太大的伤害。

例如，阶梯资本除了直接借贷外还拥有多个平台。它还可以通过证券化贷款和直接房地产投资来产生收入。

BroadmarkRealty是我们在去年推出的覆盖范围纯的房屋建筑贷款REIT，其贷款组合在2019年增长了27.2％，达到11亿美元，加权平均贷款对价值（LTV）比率为60.4％。

Broadmark在最近的一个季度中分散了12个州和DC的贷款。Broadmark表示，其96.2％的贷款组合表现良好，其中14笔违约贷款。这占其投资组合总面值的4.7％。该公司还表示，“解决了六笔违约贷款，本金亏损限制为70万美元。”这被“房地产销售的经济收益所抵消。

我们要买什么

我们对房地产投资信托基金有买入建议，例如Br​​oadmarkRealty，KKR房地产金融（KREF），BlackstoneMortgage（BXMT），ArborRealty和LadderCapital。

请记住，贷方与其贷方之间的贷款协议包括按市价计价和其他条款，这些条款从未旨在应对政府强迫经济停摆的情况。

当然，住宿可能会受到负面影响并引起轰动，但并非同时存在每种业务。结果，在本季度末，公司应如何应对尚无现状。

没有适当的程序，可能会触发一系列止赎和追加保证金的请求。