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北京新出让地块引关注 豪宅也有“共有产权房”?

 

近日,北京市规划和自然资源委官网发布了海淀区树村等三宗地块使用权出让的补充公告,对上述地块施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式。该公告引发媒体关注,有声音认为北京将出现“新型共有产权房”。

相比于共有产权住房售价较低而言,上述三宗地块的起拍价已经较高,其中海淀区树村两个地块的起拍价均达到6.7万元/平方米,未来或打造出10万元/平方米以上的豪宅项目。推出共有产权住房的初衷,是为了解决社会“夹心层”的住房问题,那为什么高端住宅也要有共有产权房?新的土地出让方式,又有什么考量?

出售时政府只取原值 流通性高于共有产权房

2017年,北京市出台共有产权住房政策,建设“政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房”,这被认为是解决社会“夹心层”住房问题的重要尝试。相比于上述政策,此次出让地块上新建起来的住房属于“政府与购房人按份共有产权的商品住房”,没有提及“政策性”三个字。

三宗地挂牌出让方式的调整,可以理解为三个“竞”:设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时,宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

媒体报道称,这是北京市土地公开出让首次采用“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地。

在销售价格方面,补充公告明确,“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。”

贝壳研究院高级分析师潘浩对中新经纬客户端分析,补充公告除了“购买后5年内不得转让”等常规规定外,更引人关注的是对出租、出售以及再次交易后的房屋属性的相关规定,这些方面处处体现了让利于民。

原有的共有产权住房政策规定,房源用于出租时,政府和购房者按房屋所有权比例获取租金;上市出售时,只可以转售给同样具备购买共有产权房购买资格的购房者,且政府保留原有比例房屋产权;再次交易时,如想转为普通商品房,需自购政府产权部分。

而上述补充公告规定,已购住房用于出租的,租金收益全额归购房人所有;购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额,同时政府持有商品住宅产权份额一并转让,政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款;转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭,转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示,相较于共有产权住房,补充公告规定的住房类型除了需要满足取得不动产权证满5年后才能上市出售外,其余政策几乎与普通商品住房一样。尤其是在上市出售时,共有产权房需要征得政府部门同意,但这类住房没有任何限制,销售后,政府也只取所持有商品房产权份额原值的购房款,购房人完全享有房屋增值部分。转让对象没有共有产权房那么严格,而是面向符合北京市商品住房限购政策的家庭,房源流通性提升不少。

“新型共有产权房”提法存争议 政策有意引导预期

北京住宅市场上存在着多种产品类型,例如商品房、限竞房、共有产权房、限价房、两限房、经适房等等。在新的土地竞拍规则下,上述地块新建的住房应当归于哪一类?是否如外界所说,属于“新型共有产权房”?。

张大伟认为,上述地块的住房,既不能简单归类于商品型住房,也不属于保障房,称之为“新型共有产权房”,虽有一定道理,但也不完全恰当。他说:“共有产权住房起码是双方都有决策权,但这类住房二次出售时,购房人一方就能决定,收益也由购房人全部享有,与共有产权房差别较大。”

他还称,根据土地出让规则,如果土地竞拍在第一阶段结束,就不存在政府与购房人共有产权份额的情况,这类住房就属于有5年限售期的普通商品住房;如果竞拍进入第二阶段,即“宗地进入竞报政府持有商品住宅产权份额阶段,并竞报出政府持有商品住宅产权份额”后,该类住房才属于“政府与购房人按份共有产权的商品住房”。

合硕机构首席分析师郭毅在接受中新经纬客户端采访时也称,虽然这类住房与共有产权住房一样,都是购房人与政府共有,但不能称之为“新型共有产权房”,或许叫做“共享产权房”比较合适。

此外,上述三宗地块都较为优质,土地起拍价较高,未来打造的住宅产品偏向高端,与共有产权住房解决“夹心层”居住需求的想法不太相符。

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