新力控股：新秀的“轴”力

3月31日，新力控股集团举行了上市以来的首场业绩发布会。在上市第一年的成绩单上，新力控股2019年全口径销售额914亿，同比增长约28.6%；权益销售额升至451亿元，同比增长30.1%。从身段来讲，新力是一个典型的中等规模房企。与此同时，它又是一个处于高增长期的企业。2019年，新力的总收入269.8亿元、股东应占核心净利润18.5亿元，都翻了2倍，同比增幅分别达到220.7%和285.2%。这种增幅，在当前百强平均增速已经降到了16%的行情下，很多房企无力再望。在新力控股联席董事长陈凯看来，新力的“机会”正在这里——中等规模的公司受疫情影响更小，成长期的公司调整适应更灵活。

17年前，陈凯刚升任华润置地执行董事的那一年，遇上非典。他还记得，当时的SARS影响不小，但算是阶段性的。2020年，正式加入新力控股，陈凯面临的市场依然受疫情影响，甚至更为特殊。他直言，这次疫情的影响更广。目前的国民经济状态也不一样，疫情对经济、对地产行业、对购房者心态的影响，都更深远。但在其看来，这也正是新力控股这种身段企业的机会。

2020年，新力的销售目标是增长20%，刚过千亿。这个目标相对保守。因为据公司CFO许进业介绍，今年新力的可推售货源比较充裕，达到60%-70%的推盘，就能实现20%的销量增长。可以看到，新力希望把握的机会，一定不仅是规模数据的增长。曾因货值集中于江西、冲刺带涨的杠杆等“成长特质”受到质疑，新力实际上要把握的是成为一家成熟上市公司的机会。这包括在资本市场更高的议价力和说服力，在布局中更大的选择性（以实现营利双赢），以及在买家市场更好的产品力、品牌力。这过程中每一次提升，都考验企业的“轴力”——只有当杆件（策略）与轴线（趋势）同向时，它才会是拉力，而非阻力。对于资本市场来说，新力是新秀；对于新力来说，陈凯也是“新秀”。2020年，是见证“新秀轴力”的一年。

规模可能性：重仓长三角溢价大湾区深耕大本营▲▲▲长三角和大湾区，被视为新力未来的第一大可能性。前者在于增量，后者在于溢价。

2019新力增长的主力，押注在长三角。

从财报可见，公司总项目中，长三角区域原本占18个，但2019一年新增了15个项目，占据了全年新增项目的近一半，新增总建面达200万平，首次超过了江西省（113万平）。

大湾区则是价格担当。在2019年仅23个项目就占据了公司总销售金额的27%，排位第二。而全年大湾区新增的3个项目，住宅预计可售均价达到35798元/平，则是江西新项目均价的1倍多，也较长三角、华中华西等区域售价都高。陈凯告诉风财讯，今年新力在长三角和大湾区的增长会陆续出来，加上深耕江西的增量、中西部的进一步拓展，可以实现增长，对完成年度目标还是有信心的。甚至在2020年，新力尚没有计划进入新的城市，重点还是在于深耕。

从目前的总土储来看，截止2019年末，新力布局四大区域36个城市，权益土储面积约1509万平，在大湾区涉足约6个城市、长三角约11个城市、华中华西等地区约7个城市，其中一二线城市占比约85%。就长三角等区域的市场份额而言，陈凯直言，占有率并不高，未来空间还挺大。其表示，同时新力在招拍挂以外加大勾地，还在做品牌输出给更小的开发商输出服务，这些业务领域的深耕，也对利润增长有帮助。新领域的深耕以外，对于大本营南昌，新力则要求在2020年，目标销售额占总销售额的20%-30%。2019年江西贡献了63.7%的已确认销额，其中南昌占了江西的83%份额，新力在南昌的市占率已达到27.2%。为了保证份额，新力对运营效率的要求非常高，构建“流程管理、计划管理、成果标准、决策、项目评估、信息管理”等六大管理体系，计划从项目获取到施工、项目获取到预售进一步提速。

在已经掌控的市场，或许只有“更狠”，才能预防不进则退。资本可能性：熟稔游戏规则多条腿修炼内功▲▲▲面对资本市场，新力需要表现的则是更好的盈利能力，带动投资回报率。从2019年的盈利数据来看，毛利79.99亿元，同比增长54.5%%；净利润20.14亿元，同比增长0.9%；股东应占核心净利润18.5亿元，同比增长285.2%，增幅明显。另外，毛利率为29.6%，同比下降7.7%；净利率从6.6%升至7.5%。

新力表示，毛利率的下降，主要由于交付物业结构影响。风财讯留意到，新力在2020年会用销售回款的40%-50%买地，另外费用支出也会增长20%（保持和销售同等的增幅）。管理层已经计算了投资的持续支出，许进业表示，叠加限价和土地高成本的影响，新力的毛利率预计还会略有下降，约在27%-28%左右。不过行业毛利率整体下降，新力是较同行不错的水平。净利率方面，7.5%的水平，许进业直言“相对同行略低”，原因则主要是税款比同行略高。新力对于大量收购的项目，采用了保守的税款计提方式。从财报可见，新力2019年的有效税率约70%。许进业表示，今年税率能降到68%左右。并且因为新力的计税方式，在2020年清算税款时能抵冲下来，实际的支付会少，全年的净利率能够继续提升。

债务方面，2019年新力的净负债率67.0%，同比大幅下降170.9%。风财讯注意到，新力在去年12月进行了配股，完成超额配股4077.5万股份。在回答风财讯问题时，许进业则提到，2019年新力的回款率在85%左右。可见，配股增加资本金、回款的提升，价值销售利润的增加，三大因素对新力的净负债率，产生了颇为明显的影响。整体而言，借助上市加大资本市场参与度，2019年新力的融资局面大幅拓宽，已有境内公司债额度12亿，已有金融机构授信739亿元（未使用额度497亿元）。另外据介绍，新力也在申请ABS额度，并有信心拿到海外的融资额度。预计加权平均债务成本9.2%，同比下降0.1%，还可以进一步下降。正如陈凯说的那样，每个企业面对改变都有自己策略。新力是一家灵活且具有独特一面的公司，它面对变化能够在更快的适应与调整中，找到更好的机会。而在资本市场中，一个“新秀”的成长，则是学会游戏规则，并练好内功。