一季度深圳写字楼去化放缓 投资意向不降反升

2020年第一季度，受到疫情影响，深圳写字楼租赁活动明显下降或延期，但主力需求行业依然保持平稳；购物中心方面人流量逐步恢复，政府积极实施鼓励消费政策；物流方面继续供不应求，生鲜和医疗类新兴行业进一步推动仓储需求；不少投资者仍将深圳视为大湾区的投资首站，投资意向不降反升。

优质写字楼市场：租赁活动明显下降，市场空置率升高，租户谈判空间变大。

2020年第一季度，深圳共录得四个甲级写字楼交付，近28万平方米的新增供应入市，其中部分项目为2019年延迟交付的项目。分区域来看，南山区、罗湖区和龙岗区均有录得新增供应，细分区域市场主要分布在前海片区及其他非核心区域。

受到疫情影响，市场对商务活动形成一定阻碍，企业扩张和租赁计划明显下降或延期。新入市项目去化放缓及存量项目部分原有租户因经营压力退租或缩减租赁面积等现象并存导致空置率升高。本季吸纳量较上两个季度有明显缩减，单季吸纳量仅录得近8万平方米，且部分来自延期交付项目的前期预租贡献。需求方面来看，季内专业服务、零售贸易和金融为主力需求来源。其中专业服务类需求比例增长，占比超两成，细分业态聚焦在专业咨询类。其次，零售贸易行业也贡献了超两成，主要来源于大型贸易企业升级搬迁。此外，金融行业也贡献了重要占比，特别是传统金融，季内监测到多家证券、保险及基金类企业的新设立和扩张需求。而TMT行业贡献较上季度有所缩减，但仍为市场带来了不少需求。整体市场空置率受疫情影响，新增供应密集交付和需求放缓的情况下被推高，环比上升1.2个百分点至21.2%的较高水平。

租金方面，大量新增供应叠加疫情冲击引发的未来经济不确定性，导致市场观望情绪加重，租户谈判空间变大。业主实施更为灵活的租赁策略以适应市场来吸引和留住租户，例如免租期的调整以及针对不同类型的客户进行的差异化租金策略和提供更优厚的招商奖励等。与此同时，区政府也提供了更多招商引资的优惠补贴政策，积极引进优质租户进驻区内写字楼项目。整体市场租金延续上个季度的下跌态势，继续录得1.6%的环比下降至每月每平方米197.2元。

世邦魏理仕表示：未来六个月，预计有50万平方米新增供应入市，供应高峰持续。从分布区域来看，主要分布在前海、后海和车公庙片区，预计片区空置率将被推高。虽然疫情给写字楼租赁市场带来了新的风险，但对深圳的主力需求驱动行业TMT、金融和专业服务业的影响有限，加上深圳政策福利有多重利好，预计随着疫情减弱需求也会逐步提升。整体市场的新增供应的累积与需求面的放缓，会另市场短期内的空置率继续攀升，租金预计也将面临一定压力。”

优质零售物业市场：人流量逐步恢复，政府积极实施鼓励消费政策。

本季度受疫情影响，原本计划交付的几个项目将推迟入市。深圳仅录得一个6万平方米的新增供应在疫情前入市，是位于龙华区非核心区域的百佳华领域广场。

整体市场活跃度相比上季度呈下滑趋势，一季度录得吸纳量5.5万平方米。受疫情影响，本季看到有小部分餐饮退租的现象，主要表现在次级核心商圈的小型咖啡厅和快餐店等，季内商家租赁活动受疫情影响明显减弱。需求方面，主要还是以零售和餐饮为主，5成以上来自于零售，近4成来自于餐饮。

零售方面，主要以连锁珠宝首饰和服饰为主，国内连锁品牌调色师继续开出，相较于上个季度慢了扩张速度。与此同时，也看到新零售方式的出现，电商采取线上直播的形式刺激了不少在家的消费群体。还有看到玩具反斗城和中国李宁的扩张。

餐饮方面，主要以茶饮店和简餐类为主，季内看到喜茶和奈雪的茶持续扩张。首家店铺继续围挡，墨西哥卷饼店TACO BELL，日本芝士挞店BAKE Cheese Tart均在核心商圈开出。而体验类方面，还是以儿童娱乐体验店为主的扩张，还有华南首家日本任天堂游戏体验店在龙岗万象汇开业。与此同时，高品质的购物中心也陆续恢复了以往的营业时间，人流量也持续在增加。整体市场空置率环比上升0.1个百分点，但依旧维持低位至3.8%。

租金方面，商家谈判空间增大，购物中心业主给现有租户提供租金减免等福利支持。位于核心商圈的高品质项目租金影响较小，而非核心和旅游景点商圈的项目租金则影响较大。深圳市政府方面，对于不同区域也给与了相关的区域型补贴政策，以预约优惠卷的形式来鼓励和刺激消费。整体市场的平均租金环比下降3%，报每天每平方米20.7元。

世邦魏理仕表示：未来六个月，预计有17万平方米的新增供应入市，将分布在南山和宝安区。由于受疫情影响，部分原本预计年内交付的项目将会推迟。与此同时，深圳的商业市场分布较广，消费群体相对较固定，但短期内受疫情影响，未来整体市场的租金预计将持续下滑，而空置率受部分商户退租的影响将小幅攀升。

大宗交易市场：市场活跃度相对降低，但投资意向不变，大宗交易或将延迟。

2020年第一季度，市场活跃度相对降低，只录得两宗交易，整体交易额达到了9.8亿元。

从交易标的来看，两宗交易类型分别为写字楼和工业物业。可见，自用型写字楼依旧是投资者的重点关注。从投资目的来看，写字楼物业的购买目的为办公自用，而另一宗工业物业的购买目的则是城市更新，以改造成新型产业用地为目标，看好未来的升值空间。本季包含了资产和股权交易，从交易形式来看，一宗为广电集团投资买来自用的甲级写字楼资产交易，位于南山区的次级核心区域，金额是6.6亿元。而另一宗则是峻领企业买了星光印刷深圳有限公司的全部股权，并包含了该公司位于宝安区的工业物业，金额是3.2亿元。投资者类型包含了投资公司和企业。从交易价格来看，本季虽然交易宗数不多，但价格还是相对维稳。投资者将往长期投资方向看齐，利好资本升值，投资市场价格基本保持稳定。

世邦魏理仕表示：未来投资类型方面，物流将成为主流，一是因消费群体相对比较稳定，二是受疫情影响之后，区域配送中心类的物流仓储需求愈趋活跃。投资者方面，不少投资者仍将深圳视为大湾区的投资首站，投资意向不降反升。伴随着可出售的优质商业物业的减少，未来深圳仍将是热门投资市场。