西伯利亚寒潮吹不散上海楼市热

2020年12月29日，上海中心气象台同时发布了寒潮黄色预警、大风黄色预警和低温黄色预警，并提醒上海市民尽量减少外出。寒潮来袭的上海，狂风大作，最低温骤降14度，仅有零下5度。

但上海市浦东新区前滩的海阳西路与东育路路口却热闹非凡，早上9点不到，路边已经人头攒动，百余米的距离聚集了数百人，购房者们三五成团等待叫号，数家中介机构早早将十几块牌子立了出来，牌子上字迹潦草却齐刷刷写着：求购尚峰47平、146平、192平，这也是当天开盘的全部户型。所有人的心都被路旁的东方悦耀办公楼牵动着——里面正在进行“尚峰名邸”的开盘选房。

12月15日开始认筹的尚峰名邸，当期共推出204套房源，4天时间内收获近2600组认筹，认筹率达1273%，相当于13个人抢一套房，成为2020年前滩认筹率最高的楼盘。无独有偶，前滩板块2020年开盘的东方惠礼、三湘印象名邸、格力浦江海德等楼盘认筹率均超过了600%。

实际上，2020年，上海火热的不仅是前滩。中指研究院上海研究总监方颃表示，受益于大虹桥的青浦徐泾，2020年整体认筹率也达到了348%。热度拓展到刚需板块，宝山杨行/大场、松江泗泾、南汇周康等区域多个项目热销。

新房持续火热的同时，二手房表现也毫不逊色。下半年以来，上海二手房成交套数不断破四年新高。易居研究院数据显示，2020年，上海前11个月二手房成交量同比增长20.7%。11月，上海新房成交量同比增长8%，二手住宅成交约3.2万套，环比增长13.5%，同比增长超过了80%。

横盘三年的上海房价也从年初开启上涨行情，中指研究院数据显示，上海市成交均价从去年底的47404元/平方米上涨至今年11月50097元/平方米。

倒挂的价格

寒潮也挡不住的购房热背后，是前滩新房与二手房之间巨大的价格差。

“买到就是赚到”，这是尚峰名邸选房现场大部分购房者的心态。一位正在排队的购房者告诉经济观察网，他的朋友已经进去选房了，由于号码非常靠前，为了不“吃亏”，昨天临时决定放弃47平方米的小户型，选了146平方米的房型，这意味着，购房总价飙升了900多万元，即使是首套房，首付也要多准备300万元。

尚峰名邸在推盘之时，曾因其内环47平总价600万元之内的小户型而备受关注，但在选房现场，原本“吃香”的小户型却被剩到了最后。一对老年夫妇陪儿子、儿媳来买婚房，手拿150多号，大户型早被选完，47平的一居室当婚房并不合适，但是全家人还是决定拿下，“准备在附近再租大点的房子住”。

尚峰名邸204套房子最终终结在了205号，仅有一位购房者放弃购买，这并不难理解。

尚峰名邸推出的47平方米小户型，单价限定在12万元/平方米左右，146平方米和192平方米房型单价则在10万-11万元/平方米左右，但项目周边小区的单价已经达到15万-19万元/平方米。2020年6月开盘的三湘印象名邸开盘单价在12万元/平方米左右，目前两房挂牌单价已经达到了17万元/平方米。

一二手房每平方米至少5万元的巨大价差，还催生了另一场交易。

场内选房的同时，场外报价也在同步进行。一名中介拿着手机站在路边等待着场内购房者的选房结果，10点不到，他手上已经有146平方米和192平方米各一套房源，一个47平方米的还未确定楼层，房子选好了就可以签合同转卖，47平方米的每套至少加价150万元，146平方米的需要加价300万元，“产证下来了，价格会卖得更高。”他说。

对号码靠前，资金没有那么充裕的购房者来说，通过中介牵线可以撬动更大的面积。一位中介告诉经济观察网，他手上已经握有两名购房者在摇号后就与下家签订的转让合同。下家是由中介找好的投资客，摇号结果出来后，下家就与号码靠前的购房者签订了房屋转让协议，提前将首付款转给购房者供开盘时签约。该中介以192平方米总价2000万元的房子为例算了一笔账，现在前滩同面积的房子最保守的市价也能达到2600万元，所以即使投资客出300万元转让费，仍然有利可图。

300万元的转让费在现场并不稀奇，一位80多号的女士选完房出来，被几家中介围住，她表示自己选到了146平方米好楼层的房子，“至少加500万。”该女士说。

12点左右，尚峰名邸宣布售罄，但交易却并未停止。下午四点，一位中介称，已经成交了一套192平方米的房源，加价420万元，价格达到2520万元，算上需要承担的税费，客户要出2700余万元。

更多的交易还在谈判中，他向经济观察网展示了他与一名尚峰名邸业主的聊天记录，这位房主买到了47平方米户型，中介所带客户提出加价180万元被拒，“暂时不卖了，明年挂1050万。”该业主在微信中回复。

某房企上海区域营销负责人告诉经济观察网，对新房的限价每年都会根据城市经济变化和人口变化做适当调整。今年上海土地市场火热，开发商拿地成本高了，新房价格自然会有一些上浮。另外，限价也会考虑到开发商的成本和楼盘周边的房价，今年二手房价格跳涨也在一定程度上影响了新房价格，而且今年上海面临着横盘三年间的购买力集中释放，这也是上海新房价格浮动的因素。

奔跑的学区房

尚峰名邸除了三轨交汇的地理位置优势，项目距离惠灵顿学校、华东师范大学附属第二中学前滩学校直线距离不到400米。购房者中，不少是为了学区来的。

海阳西路边，一些中年购房者围成了一个个小圈讨论着项目的对口学校是不是华师大二附中，其中不乏白发苍苍的老者“为了孙子上学”而来。

人群中，400多号的杨明夫妇退出了讨论，他们的孩子已经读小学了，但是所在片区的初中并不理想，前滩的学区是吸引他们从浦西赶来的原因。

“希望非常渺茫。”杨明夫妇有两手打算，一是加转让费接手尚峰名邸，二是看看周边小区的小户型。选房还未结束，杨明夫妇就在中介的带领下看起了周边小区的二手房，相距不到200米的海悦华庭小区3梯14户，得房率70%左右，86平方米售价1310万元。

“终于见到了入市时被大家吐槽的鸽子笼户型，楼道里像是宿舍，一楼厨房和客厅面积加起来估计也就20平，非常逼仄，不太适合一家人居住。”杨明说。

但是另一套96平方米的二手房需要1800多万元，超预算了。看房持续到下午1点，可看的房源并不多，杨明夫妇悻悻而归，走之前，他们嘱托中介，尚峰府邸的小户型如果有加价合适的就通知他们。

圣诞节当天完成房屋过户的方彦显得幸运许多，她带着两个孩子出去吃了顿大餐庆祝“上车”浦东学区房。对方彦这样的刚需来说，她原本考虑的是浦东三林地区附近的小三房，两个孩子加上父母，一家6口人，三房是必须的。但听闻学区房的紧俏后，方彦改变了主意。“现在再不买学区就买不起了”。下定决心后，三房变为看两房，首付也要再多准备一百万。但上周看的几个户型不错的房子全都卖掉了，紧迫感使她决定跑步“上车”。一周内，她马不停蹄地给中介交了意向金，并给房东打去50万元定金，才把中意的房子定了下来。

尽管未来要将客厅改成卧室才能勉强挤得下一家人，但方彦仍然感到庆幸，就在等待过户的两个多月，她所购买的小区上车门栏已经逼近800万。“我们房子还没到手，已经涨了一辆奔驰的钱。”方彦说。

学区房交易火热与上海市在今年3月公布的《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》不无关系，意见指出，严禁以各类考试、竞赛、培训成绩或证书等作为招生依据，不得以面试、测评等名义选拔学生。将民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生。并且，一旦民办学校的报名人数超过招生计划，由各区组织实施电脑随机录取。

这一举措也被称为“公民同招”，公办学校与民办学校同步统一招生，对上海的家长和孩子们意味着，以往用公办学校“保底”，冲击好的民办学校的方法不再适用。如果选择民办学校，一旦落选，很可能会被统筹到区内排名靠后的公办学校去。选择对口的优秀公办学校显然是更为稳妥地选择。这样一来，很多原本想让孩子上好的民办学校的家长也加入了选购学区房的队伍里。

跳涨的价格

11月20日下午五点，在漕河泾一家知名连锁中介做销售的小陈在朋友圈挂出了一套漕河泾地铁口附近的精装95平方米两房，总价560万元，当天晚上，这套房子就售出了。这速度，在学区房中并不稀奇。

不过他也坦言，非学区就没有那么抢手。根据房型、离地铁远近，去化周期可能是2周甚至更长。“不过价格方面多少还是涨了一些的。”小陈的一位老客户有套房子在航中路地铁站附近，去年480万元挂了几个月都没能卖出去，因为闵行的航华地区虽然离七宝比较近，因为缺少学区和商业，一直算是价格洼地，但就在2020年11月，房源重新上架，挂510万元，一周左右就卖出去了。

中指研究院上海研究总监方颃分析，自二季度以来，上海受限价松动、“公民同招”新政导致学区房跳涨、土拍火热等多重因素的影响，房价涨幅持续扩大，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。

而二手房价格不受限价政策影响，更能反映市场实际价格和背后供求关系，方颃表示，下半年以来，二手房市场成交套数不断破四年新高，挂牌房源数量明显下降，二手房已经转入卖方市场。

这不是普通的卖方市场，是业主不断跳价的卖方市场。刚刚在普陀区“上车”的李珠对房东跳单跳价仍心有余悸，从10月开始，她就关注普陀区的两房，经历过贝壳app上关注的房子售价日涨几万，直到成交停售的震惊。她开始密集看房子，有两次都谈成了，意向金已经给中介，只差定金，结果均被房东要求涨价了50万-80万元不等。这次成功上车得益于付定金时，她多了个心眼，直接付了50万元给原业主。网签时，原业主才告诉她，这几天很多中介带的客户加价20万-30万元购买，但是他已经收了50万元定金，违约成本太大了。

在小陈的记忆里，这种情况在过去很少发生，但在2020年，他遇到过3个房东跳价，谈好的价格当天晚上就变了，要求加30万-60万元不等。客户觉得房东没有诚信就不买了。小陈也丢了单子，“没过两天，房子就被其他中介带的客户买走了。”小陈苦笑，“只要是房子不错，房东不跳价的就是好房子了。”

不仅购买二手房需要“斗智斗勇”，手续相对简单的新房也不容易。尚峰名邸的多位购房者表示，光是递交认筹材料就排了4个多小时，如果需要补交材料的话还得重排。开盘当天，一位吃着面包充饥的购房人称，认筹时排了两次队花了7个多小时。排300多号的她早早来到现场，工作人员安排300-350号批次排队时她在门外站了十几分钟，可还没等进门，就宣布售罄了。

同样的，看房这件“小事”在今年也变得没那么简单。12月底开启认筹的新湖上海青蓝国际一名销售人员告诉记者，看房需要半小时一轮排队等待，分批进入样板间看房，首套房验资400万，二套则是800万。该项目的上海营销负责人告诉经济观察网，往年上海虽然也有“验资”看房的行规，但是并没有这么普遍。现在看房的客户太多，接待能力有限，验资看房也是为了控制人数。离青蓝国际不远的的融创青云壹号楼盘销售也发来看房要求：提前预约并验资800万。

即使愿意花费时间成本，资金上的筹措也不再止于首付款。尚峰府邸的认筹款与冻资要求超过了该楼盘小户型的总房款。12月初开盘的融创徐汇滨江壹号也要求“全款支付，认筹金600万，首套房冻结资金700万，二套冻结1400万”。

不论新房还是二手房，买房难背后是上海可售房源变少。方颃告诉经济观察网，截至11月末，上海全市商品住宅可售面积为675万平方米，较去年同期下降11%；由于需求端的增长，出清周期在4月份开始回落，11月末出清周期已下降至7.6个月，短期库存略有不足。奉贤出清周期最长，为12.1个月，虹口出清周期最短，仅4.3个月。青浦、浦东、南汇、松江4区商品住宅可售面积虽然还在60-70万方区间，但出清周期从6月末的11-13个月下降至6-9个月。

经历了二手房价格多次谈不拢，两次在青浦徐泾板块摇号失败的余立在微信朋友圈转发了一首邱诗晗的《我想有个家》，他附言道“我想有个窝，一个不需要摇号的地方”。他的忧虑是，如果2021年新房还摇不上号，可能就要转投二手房了，但是元旦后二手房价格涨幅预算还能不能承受得起？这是一笔充满着焦虑的赌注。